Jul 30, 2021

Vad är andelstal? Vi reder ut!


Hur en bostadsrättsförenings årsavgift fastställs är kanske inget man tänker på varje dag. Men det är alltid bra att bilda sig en uppfattning om hur ens bostadsrättsförening fungerar i praktiken och betydelsen av vissa viktiga nyckelord. Skyldigheten att betala avgiften till föreningen är också en av bostadsrättshavarens viktigaste förpliktelser, vilket kan motivera till viss belysning av ämnet. I det här inlägget reder HSB Riksförbunds jurister ut skillnaden mellan insats och andelstal, samt hur årsavgiften faktiskt fastställs.

Tidigare har insatsen används som fördelningsgrund 

Årsavgiften är avsedd att täcka föreningens kostnader för amorteringar, räntor, försäkringar, förvaltning med mera. För att bestämma årsavgiften har tidigare insatsen (det vill säga priset som betalas för lägenheten vid den ursprungliga upplåtelsen) ofta använts som fördelningsgrund för årsavgifterna. Det innebär att om en förening vid första upplåtelsen säljer alla bostadsrätter i föreningen för 10 miljoner kronor och en bostadsrättshavare köper en av bostadsrätterna för 2 miljoner kronor är insatsen 20 % av det totala upplåtelsebeloppet. Om insats används som fördelningsgrund för årsavgifterna kommer respektive bostadsrättshavare då bära 20 % av kostnaderna. Med andra ord kommer respektive bostadsrättshavare betala 20 % av föreningens totala årsavgifter. 

Numera används dock inte insatsen särskilt ofta som fördelningsgrund, istället används primärt andelsantal som fördelningsgrund.

Andelstal

När en föreningen använder andelstal som fördelningsgrund ligger marknadsvärdet på bostadsrätterna som grund för årsavgifterna. Två identiska lägenheter i en förening, varav den ena ligger på bottenplan med norrläge och den andra högst upp med söderläge, kan därför ha olika årsavgifter eftersom lägenheten högst upp (troligtvis) har ett högre marknadsvärde. Även attribut som balkong, kamin och andra värdehöjande egenskaper kan höja en lägenhets andelstal.

Ibland kan andelstalen behöva justeras om föreningen utför någon större standardhöjande renovering eller ombyggnation. Tillbyggnad av balkonger är ett typiskt exempel då det kan vara bra att höja andelstalen. Renoveringar av mindre slag som görs av enskild medlen, såsom badrumsrenoveringar eller andra ingrepp i lägenheten är inte anledning att höja andelstalet. Även i situationer då föreningen upplåter nya bostadsrätter kan andelstalen behöva justeras (till exempel då en lokal eller hyreslägenhet görs om till bostadsrätt).

Viktigt att notera är att förändring av andelstalen kräver två tredjedelars majoritet på en föreningsstämma enligt HSB:s normalstadgar för bostadsrättsföreningar. I de fall föreningen vill ändra beräkningsgrunden (byte från insats till andelstal) för årsavgiften måste de antas av stämman genom att samtliga röstberättigade i föreningen är ense, alternativt att det beslutas på två av varandra följande stämmor där det på den senare kräves tre fjärdedelars majoritet av de närvarande rösterna (se 9 kap. 23 § bostadsrättslagen).

Det är lagstadgat att grunden för hur man beräknar en lägenhets årsavgift ska framkomma av föreningens stadgar, se 9 kap. 5 § bostadsrättslagen. För HSB-föreningar med version fem av 2011 års stadgar föreskrivs det i 11 § att grunden för beräkningen av årsavgiften är andelstal. I HSB:s stadgar från 2003 är beräkningsgrunden istället insatsen. Har ni gamla stadgar kan ni kontakta oss så hjälper vi er uppdatera.

Text: HSB

www.hsb.se





  • Sep 16, 2021

    Regelbunden takvård förlänger takets livslängd

    Nyheter Yttertaken i Sveriges bostadsrättsföreningar har länge varit i ett ganska eftersatt skick men sedan kontroll av tak infördes i underhållsplanen har det sakta blivit bättre. Många drar sig dock fortfarande för att underhålla sina tak vilket enligt Ari Vähäjylkkä på LA Takvård kan leda till både onödiga och kostsamma takbyten.
    21
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Regeln som kan ge lokalhyresgästen en möjlighet att komma ur sitt hyresavtal i förtid

    Det som i dagligt tal kallas Hyreslagen, rätteligen 12 kapitlet i jordabalken, innehåller ett allmänt förbud för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal utan medgivande från hyresvärden. En överlåtelse som sker utan sådant medgivande kan leda till att hyresgästen förlorar sin hyresrätt.
    113
  • Lagar & Regler

    Fördelning av underhållsansvaret i en bostadsrättsförening

    Oavsett om det är normalt slitage eller en plötsligt uppkommen skada så står man ibland inför det faktum att någonting i bostadsrätten måste renoveras. Vem ska stå för kostnaden om mitt kök behöver bytas ut? Ska jag betala för en vattenskada i mitt vardagsrum för att ett rör börjat läcka i min grannes badrum? Vad är det egentligen som gäller?
    282
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1025

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    3395
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    4374
  • Ekonomi

    Majoritet tror på fortsatt stigande bopriser

    En majoritet, 56 procent, av svenskarna tror att bostadspriserna fortsätter att stiga, vilket är en något högre andel än i höstas. Samtidigt är svenskarna kluvna om bostadsräntornas utveckling. Det visar en undersökning från Nordea på onsdagen.
    2431
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2141