Aug 14, 2020

Standardavtal för hyresavtal - Har ni standardavtal?


Många använder branschens standardavtal för sina hyresavtal, vilket kan vara förledande enkelt. Inte sällan glömmer man att specificera ändamål tydligt, lägga till särskilda bestämmelser och att använda de bilagor till avtalet som krävs. Detta kan ställa till tolkningsproblem till hyresvärdens nackdel och kan leda till oväntat ansvar eller försvåra en uppsägning för villkorsändring.

Avtal om att hyra lokal kan ingås muntligen, skriftligen eller genom parternas faktiska handlande (nyttjande av hus eller del av hus mot någon form av vederlag). Många avtal kan innehålla inslag av alla tre formerna.


Mot bakgrund av det kan det vara svårt att avgöra vad parterna faktiskt har avtalat, speciellt när styrelsens sammansättning ändras och det inte finns någon eller ofullständig skriftlig dokumentation att överlämna. Det är ni i styrelsens som ansvarar för att ha ordning på avtalsförhållandena inom föreningen och inför föreningsstämman.


Vi på SBC märker ofta av problemen när föreningen vill omförhandla eller säga upp avtalet. Det kan råda oklarhet både vilket objekt/area som omfattas av hyra och vad som är avtalat i fråga om uppsägningstider, ansvarsfördelning, rörliga delar som fastighetsskatt och index m.m. Enligt hyreslagen (Jordabalkens 12 kap. 2 §) ska hyresavtal upprättas skriftligen om någon av parterna begär det. Våra jurister uppmanar föreningar som vet med sig att ett avtal innehåller oskrivna regler att begära att ett skriftligt avtal upprättas. Det kan ske även under pågående hyresförhållande så ni behöver inte vänta tills avtalet löper ut. Det kan då vara en god idé att ta hjälp av en jurist för att formulera bestämmelserna på ett otvetydigt och korrekt sätt.


Standardavtal
Om ni redan har ett avtal som bygger på de standardavtal som finns på marknaden kan det vara bra att kontrollera att det inte saknas viktiga bestämmelser som kan vara bra att inkludera. Ett exempel är då ett aktiebolag hyr en lokal av föreningen. Byter aktiebolaget ägare genom att aktierna överlåts sker inte någon överlåtelse av hyreskontraktet i hyreslagens mening, då det är samma hyresgäst (aktiebolaget) som fortsätter hyra. Normalt krävs ett godkännande av föreningen till en överlåtelse, men den här situationen faller utanför bestämmelsen. I ett fåmansföretag eller mindre privat aktiebolag där ägarna har ett stort inflytande på verksamhetens art och inriktning kan ett ägarbyte få stora konsekvenser. Det kan därför vara en god idé att föra in en klausul om äganderättsövergång där föreningen har möjlighet att sätta stopp för övergången.


GDPR
Många föreningar har inte heller uppdaterat sina bestämmelser om personuppgiftshantering sedan GDPR började gälla i Sverige den 25 maj 2018. Då föreningen är personuppgiftsansvarig under GDPR med de förhöjda sanktionsavgifterna som numera gäller är det viktigt att se till att personuppgiftsbilagan till avtalet är korrekt.


Vem står för kostnaden?
I många avtal för restauranglokaler saknas en tydlig gränsdragningslista för vad fastighetsägaren/föreningen respektive lokalhyresgästen svarar för. Det leder ofta till tolkningsproblem när oenighet uppstår mellan hyresgäst och hyresvärd om vem som ska åtgärda en brist. Ofta faller det tillbaka på föreningen som är hyresvärd då oklarheter i allmänhet tolkas till nackdel för den som upprättat avtal (normalt sett föreningen) och hyresvärden som utgångspunkt ansvarar för att lokalen kan brukas för det ändamål som den upplåtits.


Vänta inte med omförhandling
Om båda parterna är överens kan ett löpande hyresavtal alltid ändras under pågående hyresförhållande. Man behöver alltså inte avvakta till dess att avtalet senast ska sägas upp. En överenskommelse kan givetvis förutsätta en förhandling och att föreningen går med på en eftergift i gengäld mot ett skärpt villkor. Våra jurister har med framgång biträtt föreningarna med råd och biträde i dessa situationer, framförallt i avtal med lång bindningstid.


Tveka inte att höra av er till oss om ni behöver se över era befintliga hyresavtal och få råd om förbättringar och åtgärder som behöver vidtas.

Med vänliga hälsningar
Stefan Lindberg
Bolagsjurist
08-775 72 31 | stefan.lindberg@sbc.se

Besök- SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB





  • May 6, 2021

    Har du rätt till bidrag för bostadsanpassning?

    Nyheter Bidrag för bostadsanpassning kan sökas av dig som har en funktionsnedsättning och som önskar anpassa din bostad för att kunna leva ett mer självständigt liv. För att få bidraget finns det dock några krav som måste vara uppfyllda.
    15
  • May 5, 2021

    Fastighetsmappen och Brf-mappen klimatsatsar!

    Nyheter Fastighetsmedia har som ett led i sitt klimatarbete beslutat att klimatkompensera för samtliga utgåvor av Fastighetsmappen och Brf-mappen.
    13
  • May 5, 2021

    Bostadsutvecklarna underskattar sparbehovet i de ekonomiska planerna

    Nyheter Köp av bostadsrätt är för många den största och viktigaste affären i livet. Därför är det viktigt att som konsument ha tillgång till rätt och relevant information, inte minst vid köp av en nyproducerad bostadsrätt där årsredovisning saknas. Idag visar i stort sett alla ekonomiska planer för nyproduktion av bostadsrätter underskott och ett sparande som ligger under sparbehovet för framtida renoveringar och underhåll. Det visar en ny analys från Swedbank och sparbankerna.
    18
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Att lyckas med en digital årsstämma

    SBC hjälper bostadsrättsföreningar i hela landet med förvaltning, och de är dagligen i kontakt med föreningar som genomfört digitala stämmor under 2020.
    129
  • Lagar & Regler

    Får man röka i sin bostadsrätt?

    Kan en bostadsrättsförening tvinga en bostadsrättshavare som röker i sin lägenhet att flytta från föreningen? Den frågan ställdes i ett nyligen avgjort rättsfall från Norrköpings tingsrätt. Det korta svaret är ja, i vissa fall – om röklukten är konstant och allt för påtaglig
    171
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    476

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    2919
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    3808
  • Ekonomi

    Majoritet tror på fortsatt stigande bopriser

    En majoritet, 56 procent, av svenskarna tror att bostadspriserna fortsätter att stiga, vilket är en något högre andel än i höstas. Samtidigt är svenskarna kluvna om bostadsräntornas utveckling. Det visar en undersökning från Nordea på onsdagen.
    2243
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    1806