Feb 27, 2022

Hur ska revisorn agera vid felaktig klassificering av skuld i bostadsrättsföreningar?


Högsäsongen för årsbokslut och upprättande av årsredovisningar i bostadsrättsföreningar är i gång och frågan om klassificering av skulder och hur revisorn bör agera är högaktuell.

För oss på FAR är det viktigt att sprida kunskap, så att branschen kan ta ett steg närmare att skapa en enhetlig rapportering, vilket underlättar för till exempel en bostadsköpare vid jämförelser och beslut.

Ekonomisk information behöver vara tillförlitlig och jämförbar

Att köpa eller sälja en bostadsrätt är ofta en av de största affärer en privatperson gör och köparen behöver ofta grunda sitt beslut på ett samlat intryck från en visning och den ekonomiska informationen om bostadsrättsföreningen som finns tillgänglig.

Bostadsrättsföreningens ekonomi påverkar medlemmarna och att äga en bostadsrätt innebär också att vara med och ansvara för en del av helheten. Därför är det viktigt att den ekonomiska informationen är tillförlitlig och jämförbar för användaren och här ser jag att vi som bransch har en möjlighet att hjälpa till.

RevU ger vägledning och skapar praxis

I en bostadsrättsförening är skulder till kreditinstitut ofta en av de största posterna i balansräkningen och därför är redovisningen av denna post av stor vikt.

FAR har noterat att det ofta skiljer sig i redovisningen och klassificeringen av bostadsrättsföreningarnas skulder till kreditinstitut och hur revisorer har hanterat denna fråga. FAR publicerade därför förra året ett uttalande (RevU 18) om revisorns agerande. Det är en vägledning som bidrar till att skapa en enhetlig praxis som är i linje med god redovisningssed i Sverige.

Revisorn har alltså möjlighet att hjälpa föreningen genom att verka för att skulder bokförs på ett korrekt sätt, vilket gör det enklare att skapa enhetliga årsredovisningar mellan bostadsrättsföreningar.

Nyckeltal redovisas på olika sätt

För posten skulder till kreditinstitut kan det bli en stor skillnad på ett vanligt nyckeltal som belåning per kvadratmeter, beroende på om det beräknas som Långfristiga skulder/ Total bostadsyta eller Totala skulder till kreditinstitut/ Total bostadsyta. Ett annat nyckeltal som kan påverkas är Likviditet, det vill säga föreningens förmåga att betala kortfristiga skulder vilket beräknas som Omsättningstillgångar/ Kortfristiga skulder.

Redovisning av kortfristiga skulder i K2

God redovisningssed för bostadsrättsföreningar i Sverige styrs av regelverken K2 och K3. I K2 är en skuld som ska betalas inom tolv månader att anse som kortfristig. Men det anges också att checkräkningskrediter, som, trots att de ska betalas inom tolv månader efter balansdagen, är undantagna från denna regel. Checkräkningskrediter ska normalt redovisas som långfristig skuld om det är troligt att krediten förnyas och kommer att utnyttjas efter förfallodagen.

Felaktig tolkning av undantag

Kanske är det så att undantaget för checkräkningskrediter felaktigt tolkats som att det kan gälla analogt för de skulder som en bostadsrättsförening har till banken. Det vill säga, att föreningens lånevillkor förvisso förfaller inom tolv månader, men att det har setts som sannolikt att lånet kommer förnyas av banken och i praktiken inte kommer förfalla till betalning. Men dessa skulder ska alltså, till skillnad från checkräkningskrediter, redovisas som kortfristig skuld.

Redovisning av kortfristiga skulder i K3

För bostadsrättsföreningar som tillämpar K3 går det att läsa i punkt 4.7 och i (RedR 1) att en skuld ska klassificeras som kortfristig bland annat om skulden förfaller till betalning inom tolv månader eller om det inte finns en ovillkorad rätt för föreningen att senarelägga skuldens reglering med minst tolv månader efter balansdagen.

FAR:s tolkning av det som står i K3 är, att vid bedömning om skulden förfaller till betalning inom ett år är utgångspunkterna för bedömningen villkor för återbetalning och amorteringsplan. En eventuell omförhandling av räntevillkoren behöver inte beaktas.

Omförhandling efter balansdagen ska inte beaktas

Vid bedömning av om föreningen har ovillkorad rätt att senarelägga skuldens reglering med minst tolv månader efter balansdagen är det FAR:s bedömning att det faktum att föreningen efter balansdagen har omförhandlat lånet så att det på nytt blir en långfristig skuld inte ska beaktas. Det utgör i sådana fall en händelse efter balansdagen som föreningen endast kan upplysa om.

Hur kan revisorn fastställa förfallodag?

Men, de frågor FAR får i medlemsrådgivningen tyder på att det i praktiken kan vara lite svårare än i teorin. Vi har förstått att det ofta uppstår diskussioner kring vad som ska räknas som förfallodag. Hur ska då revisorn tänka och agera när kunden säger att villkorsändringsdatum inte är detsamma som förfallodatum?

Som underlag till lånen har revisorn normalt sett ett engagemangsbesked där nästa villkorsändringsdag går att utläsa. I de fall nästa villkorändringsdatum ligger längre fram än tolv månader efter räkenskapsårets slut är det möjligt att utgå från att lånet kan redovisas som långfristigt.

I de fall nästa villkorändringsdatum ligger tidigare än tolv månader efter räkenskapsårets slut bör revisorn utgå från att det är en kortfristig skuld (i enlighet med villkorsändring) om inte bostadsrättsföreningen kan påvisa annat med underlag.

Vid felaktig klassificering ska revisorn agera

Om bostadsrättsföreningen inte kan presentera underlag som visar att skulden är långfristig, det vill säga ett bindande avtal om att föreningen har ovillkorad rätt gentemot banken att reglera skulden senare än tolv månader efter balansdagen, bör revisorn verka för att bostadsrättsföreningen klassificerar skulden som kortfristig i sin årsredovisning. Om det inte sker behöver revisorn fundera på hur det påverkar rapporteringen.

Ett klassificeringsfel som överstiger den övergripande väsentligheten resulterar i att revisorn behöver uttala sig med reservation om årsredovisningen och avstyrka fastställandet av balansräkningen i enlighet med RevU 18.

Tryggare bostadsrätt

Läs också gärna vad min kollega Sara Lissdaniels skriver om FAR:s remisssvar på Promemorian Tryggare bostadsrätt, där vikten av en enhetlig praxis lyfts fram: ”En av förutsättningarna för ett stärkt konsumentskydd är att årsredovisningar i bostadsrättsföreningar innehåller tillräcklig och relevant information samt jämförbara upplysningar i och mellan bostadsrättsföreningar.”

Text: FAR

https://www.far.se/





  • May 15, 2022

    Vad är en samfällighet?

    Nyheter Det är inte helt ovanligt att bostadsrättsföreningar ingår i samfälligheter. Men vad är egentligen en samfällighet? Vi reder ut!
    5
  • May 13, 2022

    Vad kostar det att bygga balkonger för en bostadsrättsförening?

    Nyheter Att bygga helt nya eller byta ut befintliga balkonger är så gott som alltid en god investering för en bostadsrättsförening. Du kanske bor eller är påväg att flytta in i en fastighet som planerar att bygga eller renovera balkongerna. Oavsett vilken typ av balkongentreprenad ni vill eller behöver göra så undrar du säkert hur upplägget ser ut. Du är inte ensam. Många bostadsrättsinnehavare ställer sig själva frågorna: Vad kostar det min förening och hur påverkar det min ekonomi? Hur finansierar bostadsrättsföreningar balkongbygget?
    12
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Vad är egentligen en bostadsrättsförening?

    Många personer bor i en lägenhet i en bostadsrättsförening utan att reflektera över vad en bostadsrättsförening egentligen är. Som bostadsrättshavare är du medlem i din bostadsrättsförening och har därigenom en unik möjlighet att påverka ditt boende och tycka till om föreningens verksamhet.
    195
  • Lagar & Regler

    Reklamera fel i bostadsrätt. När, hur och varför?

    Vid köp av fastighet och bostadsrätt uppstår ibland situationer där köparen efter tillträde upplever att bostaden inte håller måttet. Att i efterhand känna sig besviken över något i det förvärvade objektet är emellertid inte liktydigt med att man har rätten på sin sida.
    296
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1847

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Tips inför bostadsrättsföreningens stämma

    Solens strålar börjar värma och vi ser små snödroppar titta fram på vissa håll i landet. I många bostadsrättsföreningarna börjar det bli dags att planera inför den kommande ordinarie föreningsstämman. Här delar vi med oss av några tips inför stämman.
    126
  • Ekonomi

    Har du råd att bo kvar när räntorna stiger?

    I januari 2022 var den genomsnittliga rörliga räntan på nya avtal för bostadslån 1,43 procent. Men FEDs väntade besked om höjd ränta kan ses som en föraning om höjda räntor även i Sverige.
    138
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    4150
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    5449
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2724