Oct 18, 2021

HD klargör ansvaret för skada inom grannfastighet p.g.a. oaktsam underlåtenhet


I en nyligen meddelad dom från Högsta domstolen anses en bostadsrättsförening ersättningsansvarig för vatteninträngningar som en trasig dagvattenanläggning orsakat på en intilliggande fastighet.

Efter att Sveriges Skorstensfejaremästeres Riksförbund (”Förbundet”) upptäckt en vattenskada i källaren till sin byggnad utförde Förbundet undersökningar som visade på att en trasig dagvattenledning på den intilliggande bostadsrättsföreningens (”Föreningen”) fastighet var orsaken till vattenskadan. Förbundet väckte därför talan mot Föreningen vid Stockholms tingsrätt och yrkade ersättning för kostnader som de haft för åtgärdande av skadorna. Förbundet menade att Föreningen i första hand hade ett strikt ansvar för skadorna och att Föreningen i andra hand hade vållat skadorna genom oaktsam underlåtenhet att inspektera och underhålla dagvattensystemet. Föreningen ansåg sig inte vara ansvarig för skadorna, utan ansåg att vattnet som trängt in i Förbundets källarutrymme inte hade något samband med läckaget i Föreningens dagvattensystem. Målet prövades slutligen i Högsta domstolen (HD) som den 21 juni 2021 meddelade dom i mål nr T 3372-20. Frågan som HD hade att pröva var under vilka förutsättningar en fastighetsägare ansvarar för en grannes skador som orsakats av vatteninträngningar från en dagvattenanläggning på fastigheten.

Allmänt om ansvar för skada

Ansvar för skada regleras genom ett flertal lagar. Enligt 2 kap. 1 § skadeståndslagen (1972:207) (SKL) ska den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar person- eller sakskada ersätta skadan. Både den som genom aktivt handlande vållat skadan och den som skapat eller medverkat till uppkomsten av själva skaderisken kan anses ersättningsskyldiga. Även vid avsaknad av reglering kan det finnas en viss skyldighet att handla i situationer där det föreligger en särskild anknytning eller närhet till själva risken för skada. I en sådan situation kan underlåtenheten att handla (s.k. oaktsam underlåtenhet) medföra en viss skadeståndsskyldighet. För att någon ska anses skadeståndsskyldig på grund av oaktsam underlåtenhet krävs dock att det finns en handlingsplikt som åsidosatts, att underlåtenheten att handla varit oaktsam och att själva underlåtenheten har orsakat skadan. Av betydelse för uppkomsten och omfattningen av ansvaret är bl.a. hur stor risken är för att en skada ska inträffa, den möjliga skadans storlek i förhållande till kostnaderna och svårigheterna att vidta riskmotverkande åtgärder. Även möjligheten att objektivt ta skaderisken och åtgärderna i beräkning är av betydelse.

Enligt de allmänna hänsynsreglerna i 2 kap. miljöbalken (1998:808) (MB) uppställs krav på verksamhetsutövare att besitta viss kunskap och iaktta viss försiktighet för att motverka uppkomst av skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön till följd av verksamheten. För vissa skador föreskrivs även ett strikt ansvar för skada, dvs. ansvar oberoende av vållande, se 32 kap. 1 § MB. Strikt ansvar för skada enligt 32 kap. 3 § MB avser skador som uppkommit genom förorening av vattenområden, grundvatten, ändring av grundvattennivån, luftförorening, markförorening, buller, skakning eller annan liknande störning (punkt 1-8). Vidare krävs att skadan ska anses ha orsakats genom sådan störning som anges i bestämmelsen om det med hänsyn till störningens och skadeverkningarnas art, andra möjliga skadeorsaker samt omständigheterna i övrigt föreligger övervägande sannolikhet för ett sådant orsakssamband. Som annan liknande störning avses enligt förarbetena (prop. 1985/86:83 s. 45) bl.a. ”gnistor, hetta, köld, starkt ljussken och liknande. Som estetiska störningar betraktas också förfulning av landskapsbilden. Även s.k. psykiska immissioner kan ingå i kategorin annan liknande störning.”. Avgörande för vad som ska anses som annan liknande störning är att störningen till sin karaktär liknar störningarna i föregående angivna punkter. I ett nyligen meddelat avgörande (mål nr M 2780-20, meddelad 2021-04-27) från Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) har domstolen ansett att skada som p.g.a. ett företags borrning efter bergvärme uppstått på en närliggande fastighet är att anse som en skada som uppstått genom en ”annan liknande störning” enligt 32 kap. 3 § första stycket punkt 8 MB. Skadan uppkom genom att borrningen resulterade i ett tryck i ett gammalt borrhål på grannfastigheten, vilket medförde att jord och lera sprutade upp ur ett befintligt borrhål. Försäkringsbolaget som ersatte ägarna till grannfastigheten för skadorna, riktade i sin tur skadeståndskrav mot företaget som utfört borrningen. Enligt MÖD:s domskäl anses inte borrningen i sig som en störning, utan störningen består enligt MÖD:s bedömning i det tryck i det befintliga borrhålet på grannfastigheten som borrningen medfört och som lett till att jord och lera sprutat upp ur borrhålet. MÖD menar även att tryck som uppstår i borrhål vid borrning av bergvärme är en naturlig följd av verksamheten och att störningen har stora likheter med de störningar som räknas upp i 32 kap 3 § första stycket punkt 1-7 MB. Företaget som utfört borrningen överklagade sedan till HD som den 13 september 2021 meddelande prövningstillstånd i mål nr T 3193-21.

Reglering om ansvar framgår även av grannelagsrättslig reglering enligt 3 kap. 1 § jordabalken (1970:994) (JB). Enligt bestämmelsen ska var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till omgivningen och ansvar för skada kan även åläggas den som genom underlåtenhet att handla orsakar skador. Bestämmelsen ger grannar en större aktsamhets- och handlingsplikt i förhållande till omgivningen än vad som gäller i övrigt.

Viss regleringen kring krav på byggnadsverk framgår även av plan- och bygglagen (2010:900) (PBL). Enligt 8 kap. 4 § punkt 3 PBL ska ett byggnadsverk ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljö. Kravet innebär bl.a. att byggnadsverket ska vara projekterat och utfört på sådant sätt att det inte medför en oacceptabel risk för användarnas och grannarnas hygien och hälsa och inte minst som en följd av bl.a. förekomst av fukt i delar av byggnadsverket eller på ytor inom byggnadsverket, se 3 kap. 9 § punkt 6 plan- och byggförordningen (2011:338). Enligt 8 kap. 4 § PBL ska ett byggnadsverk även ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om bl.a. lämplighet för det avsedda ändamålet, se även 8 kap. 14 § stycke 3 PBL enligt vilket en anordning i syfte att förhindra exempelvis fukt ska hållas i sådant skick att den uppfyller sitt ändamål.

Utöver rättslig reglering avseende ansvar för skada har HD genom åren hanterat frågan om skadeståndsansvar i praxis, där ledningshavare i vissa situationer ansetts ha ett ansvar oberoende av vårdslöshet (s.k. strikt ansvar). I NJA 1991 s. 720 ansåg HD att innehavaren av en fjärrvärmeanläggning hade ett skadeståndsansvar oberoende av vårdslöshet för skador som orsakats av vattenutsläpp från rörbrott i anläggningen. I sin bedömning i det målet hänvisade HD bl.a. till utvecklingen som skett på de grannelags- och miljöskaderättsliga områdena. I NJA 1997 s. 468 gjordes en motsvarande bedömning som i 1991 års fall, i målet bedömdes en innehavare av en renvattenanläggning som ingick i kommunens allmänna vatten- och avloppsnät ha ett strikt skadeståndsansvar för skador orsakade av vattenutsläpp från själva anläggningen. I NJA 2001 s. 368 rörde frågan om en samfällighetsförening som drev en vatten- och avloppsanläggning kunde anses strikt skadeståndsskyldig för en vattenskada i en villafastighet som uppstått genom ledningsstopp i en gemensamhetsanläggning. I det målet bedömde HD omständigheterna vara sådana att samfällighetsföreningen skulle ansvara oberoende av vårdslöshet och samfällighetsföreningen ansågs således ha ett strikt skadeståndsansvar för skadan. Gemensamt för de rättsfall där ansvar oberoende av vårdslöshet bedömts föreligga är att den som orsakat skada bedrivit en verksamhet som inneburit risk för skada på närliggande fastigheter samt att skadeorsakerna ansetts vara något som verksamhetsutövarna haft anledning att räkna med.

Bedömningen i det aktuella målet

I det aktuella målet konstaterar tingsrätten att vatteninträngningen i källaren inom Förbundets byggnad orsakats av Föreningens trasiga dagvattensystem. Tingsrätten anser däremot inte att Föreningen med hänsyn till den i praxis restriktiva hållningen mot att ålägga strikt ansvar utan lagstöd, kan anses strikt ansvarig för skadan inom Förbundets fastighet. Enligt tingsrättens bedömning anses Föreningen heller inte vara oaktsam. Hovrätten gör en liknande bedömning och fastställer tingsrättens domslut.

Enligt HD:s domskäl konstateras att det utifrån tidigare praxis inte är möjligt att dra slutsatsen att en fastighetsägare rent generellt har ett ansvar oberoende av vårdslöshet för skador som beror på ledningsbrott och ledningsstopp på en fastighet. Med hänsyn till att en fastighetsägare enligt 8 kap. 4 och 14 §§ PBL har ett ansvar för funktionaliteten hos en anläggning som hör till fastigheten menar HD att fastighetsägaren är den som har den faktiska möjligheten att tillse att anläggningen hålls i rätt skick. När det finns en inte obetydlig risk för att anläggningen inte längre fungerar på ett tillfredställande sätt bör det alltså kunna krävas av ägaren att denne vidtar skäliga åtgärder för kontroll av anläggningens skick och funktion för att avhjälpa brister som riskerar att skada omgivningen. Om fastighetsägaren inte vidtar åtgärder anser HD att fastighetsägaren på grund av oaktsam underlåtenhet bör ansvara för skador som uppkommer i omgivningen på grund av anläggningens brister. Enligt HD:s bedömning har den skadelidande bevisbördan för att visa att skadorna beror på brister i anläggningen, däremot anses inte den skadelidande behöva bevisa att ett visst handlande från fastighetsägarens sida skulle ha förhindrat skadan. Enligt HD bör det istället räcka med att den skadelidande visar att det funnits möjliga och lämpliga faroreducerade åtgärder som fastighetsägaren hade kunnat vidta. Om den skadelidande lyckas visa detta anser HD att fastighetsägaren, för att undgå ansvar, måste visa att de faroreducerande åtgärderna inte skulle ha hjälpt eller förebyggt risken för skada.

Då dagvattenanläggningen i det aktuella målet var cirka 70 år gammal när Föreningen tillträdde som ägare menar HD att Föreningen borde haft anledning att räkna med att anläggningen var i dåligt skick. Föreningen borde även ha insett att bristerna i anläggningen kunde riskera att leda till omfattande skador på omgivningen och därför vidtagit riskmotverkande åtgärder samt kontrollerat anläggningen i syfte att bedöma skicket och eventuellt underhållsbehov. Även om en inspektion inte nödvändigtvis skulle ha medfört att bristerna i anläggningen hade upptäckts skulle den enligt HD ändå haft en påtaglig riskreducerande effekt. Med hänsyn till detta anser HD att det inte varit förenligt med skyldigheten att visa hänsyn i rättsförhållandet mellan grannar att avvakta med kontroller av dagvattenanläggningen och åtgärder till dess att läckaget uppstod. HD anser därför att Föreningen p.g.a. oaktsam underlåtenhet är ersättningsansvarig för Förbundets skada. Eftersom ersättningsskyldighetens omfattning inte prövats i underinstanserna återförvisade HD målet till tingsrätten för fortsatt handläggning.

Genom avgörandet har rättsläget avseende ansvar för skada som uppkommit genom oaktsam underlåtenhet förtydligats. Avgörandet medför att det tydligare framgår att en fastighetsägare, i detta fall en bostadsrättsförening, måste agera och förebygga risker för skada som kan orsakas av anläggningar för dagvatten inom den egna fastigheten. Avgörandet förväntas även leda till generellt ökade kostnader för fastighetsägare då de framöver kommer att behöva lägga större resurser på bl.a. besiktning och eventuellt förtida underhåll av anläggningar inom fastigheten, vilket i sin tur kan komma att gynna besiktningsmän i branschen. Generellt kan de förtydligande kraven på fastighetsägare även medföra svårigheter för ”mindre” fastighetsägare att utifrån anläggningens ålder bedöma när underhåll av en viss anläggning bör vidtas. Det kommer därför att bli intressant att följa effekterna av domen och de förtydligande kraven på fastighetsägare som nu slagits fast.

Har Du frågor om ansvar för skador på omgivningen?

Text: Foyen Advokatfirma

https://www.foyen.se/





  • Dec 7, 2021

    Nedsättning av årsavgift - hur länge och hur mycket?

    Nyheter En bostadsrättshavare kan i vissa fall ha rätt att få sin årsavgift nedsatt. Så kan exempelvis vara fallet om en bostadsrättsförening åsidosätter sin reparationsskyldighet. Men hur länge bör årsavgiften egentligen sättas ned? Och innebär rätten till nedsättning att hela årsavgiften ska sättas ned till 0?
    4
  • Dec 7, 2021

    FMF reder ut fastighetsmäklarnas skyldigheter i arbetet mot penningtvätt

    Nyheter Till följd av den nya fastighetsmäklarlagen har fastighetsmäklarföretag fått ett större ansvar i kampen mot organiserad brottslighet. Fastighetsmäklarföretag har nu ett ansvar att införa interna rutiner för hanteringen av penningtvättsfrågor.
    4
  • Dec 7, 2021

    Bostäder och kontor växelverkar i framtidens smarta energisystem

    Nyheter En viktig del av framtidens smarta och effektiva energisystem handlar om att skapa lokala energisystem där olika byggnader kan dela med sig av sitt energiöverskott. Detta har redan demonstrerats på Chalmers campus i Göteborg där byggnaderna idag utgör ett eget energisystem, kopplat till stadens gemensamma nät. Nu tas ytterligare ett steg när närbelägna Riksbyggens Brf Viva kopplats till en kontorsbyggnad på campus för att utbyta värme och kyla.
    4
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Regeln som kan ge lokalhyresgästen en möjlighet att komma ur sitt hyresavtal i förtid

    Det som i dagligt tal kallas Hyreslagen, rätteligen 12 kapitlet i jordabalken, innehåller ett allmänt förbud för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal utan medgivande från hyresvärden. En överlåtelse som sker utan sådant medgivande kan leda till att hyresgästen förlorar sin hyresrätt.
    306
  • Lagar & Regler

    Fördelning av underhållsansvaret i en bostadsrättsförening

    Oavsett om det är normalt slitage eller en plötsligt uppkommen skada så står man ibland inför det faktum att någonting i bostadsrätten måste renoveras. Vem ska stå för kostnaden om mitt kök behöver bytas ut? Ska jag betala för en vattenskada i mitt vardagsrum för att ett rör börjat läcka i min grannes badrum? Vad är det egentligen som gäller?
    495
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1305

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    3635
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    4738
  • Ekonomi

    Majoritet tror på fortsatt stigande bopriser

    En majoritet, 56 procent, av svenskarna tror att bostadspriserna fortsätter att stiga, vilket är en något högre andel än i höstas. Samtidigt är svenskarna kluvna om bostadsräntornas utveckling. Det visar en undersökning från Nordea på onsdagen.
    2570
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2332