May 5, 2021

Gränserna för bostadsrättshavarens underhålls- och reparationsansvar


Högsta domstolens dom i NJA 2020 s. 822 handlar om vem som ansvarar för underhåll och reparation av golvet i en lägenhet och vad som egentligen utgör "golv" i bostadsrättsjuridisk bemärkelse. Hur ska ansvaret fördelas mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren? En enkel fråga kan man tycka, men det ansåg inte Högsta domstolen.

Bakgrund

I målet hade en tidigare bostadsrättshavare utfört omfattande renovering i sin bostadslägenhet. Bostadsrättshavaren hade bland annat installerat ett vattenburet golvvärmesystem i ett våtrum. Bostadsrätten överläts sedermera till två bostadsrättshavare som ett par år senare upptäckte att golvvärmesystemet slutade att fungera och krävde att föreningen åtgärdade felet. Men hade föreningen verkligen en skyldighet att göra det? Enligt föreningens stadgar ansvarade trots allt bostadsrättshavarna för lägenhetens inre och för golvet.

Vad står i lagen och stadgarna? 

Enligt lag ansvarar bostadsrättshavaren för underhåll och reparationer av själva lägenheten. Av 7 kap. 12 § bostadsrättslagen framgår att ”[b]ostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna”; ansvaret regleras vanligtvis relativt detaljerat i föreningens stadgar. Föreningen ansvarar å andra sida för de delar som bostadsrättshavaren inte ansvarar för, exempelvis husets fasad, vissa ledningar och den del av huset som inte utgör lägenhet. 

Bostadsrättshavarna ansvarar alltså enligt lagen för lägenhetens skick. Högsta domstolen konstaterade här att faktumet att ”bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick syftar på det inre underhållet av lägenheten. Vad som räknas till lägenheten definieras emellertid inte i lagen. I förarbetena anges att till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar.” Högsta domstolen poängterar att det inte går att detaljreglera den här typen av frågor i lagtexten och att det istället är upp till föreningarna att själva reglera ansvarsfördelningen i sina stadgar. Det är i stadgarna också möjligt att inskränka bostadsrättshavarens underhållsansvar, men inte utvidga det.

I målet hade föreningen i sina stadgar angett vad som ska anses höra till lägenheten. I stadgarna framfördes till exempel att ”golv” räknades till ”lägenhetens inre” och därmed omfattades av bostadsrättshavarens underhållsansvar.

Högsta domstolens bedömning: bostadsrättshavarens ansvar omfattar i regel endast ytskiktet

Högsta domstolen ansåg att stadgarna i dessa fall ska tolkas på objektiva grunder, främst med utgångspunkt i ordalydelsen, men även deras systematik, syfte och ändamål. När man tolkar en bestämmelse i stadgarna eller bedömer vad som ska anses höra till lägenheten bör man, enligt Högsta domstolen, beakta vad som ”normalt gäller i frågan” och vad som ”är naturligt att räkna till lägenheten”.

Så, vad gäller i fråga om golvet? Högsta domstolen konstaterar att byggnadstekniskt utgör golv rent generellt ”en byggnadsdel som bildar den undre begränsningsytan av ett rum. Golvet utgör normalt överskiktet av ett bjälklag. Det består vanligen av en stomme (undergolv) och ett ytskikt (golvbeläggning)… Golvvärme i våtutrymmen läggs i anslutning till undergolvet. Ovanpå golvvärmen läggs ett lager för att golvets fall ska bli sådant att vatten rinner mot golvbrunnen. Därefter appliceras ett tätskikt (fuktspärr) för att undvika vattengenomslag till underliggande skikt. Slutligen läggs någon form av golvbeläggning.”

I föreningens stadgar gavs inget tydligt svar på vad som räknades till golvet. Handlar det om golvet i sin helhet – det vill säga undergolv och golvbeläggning – eller endast golvbeläggningen, det vill säga ytskiktet? Båda tolkningarna är trots allt möjliga rent språkligt och juridiskt.

Eftersom ansvarsfördelningen syftar till att hålla fastigheten, inklusive lägenheter, i gott skick och tydliggöra för bostadsrättshavaren vilka åtgärder denne behöver vidta i lägenheten ansåg Högsta domstolen att det är naturligt att knyta bostadsrättshavarens ansvar ”till det underhåll av de inre ytorna som användningen av lägenheten ger upphov till… Det är då fråga om ett ansvar för främst slitage och skador som kan uppkomma på t.ex. golv, väggar eller inredning”. Slutsatsen blev därför att stadgarna ska tolkas på så sätt att bostadsrättshavarnas underhållsskyldighet avseende golvet endast omfattar ytskiktet av golvet (golvbeläggningen). Golvvärmesystemet ansågs därför installerat under ytskiktet och hörde därför inte till lägenheten utan utgjorde istället en del av byggnaden som föreningen ansvarade för. Föreningen ansågs ansvarig för att underhålla och reparera golvvärmen.

Rättsfallet är relevant även för bostadsrättsföreningar med HSB:s normalstadgar

Avgörandet har relevans även för bostadsrättsföreningar som antagit HSB:s normalstadgar, även om dessa stadgar skiljer sig åt från stadgarna i den förening som avgörandet avsåg. I normalstadgarna regleras frågan om golv enligt följande. I 31 § står det att bostadsrättshavaren ansvarar för ”ytskikt på rummens väggar, golv och tak jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt. Bostadsrättshavaren ansvarar också för fuktisolerande skikt i badrum och våtrum”. Här tydliggör således att det är just ytskiktet som bostadsrättshavaren ansvar för, men att bostadsrättshavarens ansvar även omfattar viss underliggande behandling och fuktisolerande skikt. I bestämmelsen tydliggörs även att bostadsrättshavaren ansvarar för "elburen golvvärme... som bostadsrättshavare försett lägenheten med".

Även om Högsta domstolen tydliggör gränserna för bostadsrättshavarens ansvar kan det dock i praktiken alltjämt vara svårt att avgöra om en viss del av golvet omfattas av detta ansvar eller inte. En bedömning måste göras i varje enskilt fall.

Text: HSB

www.hsb.se





  • May 6, 2021

    Har du rätt till bidrag för bostadsanpassning?

    Nyheter Bidrag för bostadsanpassning kan sökas av dig som har en funktionsnedsättning och som önskar anpassa din bostad för att kunna leva ett mer självständigt liv. För att få bidraget finns det dock några krav som måste vara uppfyllda.
    16
  • May 5, 2021

    Fastighetsmappen och Brf-mappen klimatsatsar!

    Nyheter Fastighetsmedia har som ett led i sitt klimatarbete beslutat att klimatkompensera för samtliga utgåvor av Fastighetsmappen och Brf-mappen.
    15
  • May 5, 2021

    Bostadsutvecklarna underskattar sparbehovet i de ekonomiska planerna

    Nyheter Köp av bostadsrätt är för många den största och viktigaste affären i livet. Därför är det viktigt att som konsument ha tillgång till rätt och relevant information, inte minst vid köp av en nyproducerad bostadsrätt där årsredovisning saknas. Idag visar i stort sett alla ekonomiska planer för nyproduktion av bostadsrätter underskott och ett sparande som ligger under sparbehovet för framtida renoveringar och underhåll. Det visar en ny analys från Swedbank och sparbankerna.
    18
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Att lyckas med en digital årsstämma

    SBC hjälper bostadsrättsföreningar i hela landet med förvaltning, och de är dagligen i kontakt med föreningar som genomfört digitala stämmor under 2020.
    129
  • Lagar & Regler

    Får man röka i sin bostadsrätt?

    Kan en bostadsrättsförening tvinga en bostadsrättshavare som röker i sin lägenhet att flytta från föreningen? Den frågan ställdes i ett nyligen avgjort rättsfall från Norrköpings tingsrätt. Det korta svaret är ja, i vissa fall – om röklukten är konstant och allt för påtaglig
    171
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    477

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    2919
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    3809
  • Ekonomi

    Majoritet tror på fortsatt stigande bopriser

    En majoritet, 56 procent, av svenskarna tror att bostadspriserna fortsätter att stiga, vilket är en något högre andel än i höstas. Samtidigt är svenskarna kluvna om bostadsräntornas utveckling. Det visar en undersökning från Nordea på onsdagen.
    2243
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    1807