Sep 1, 2021

Forward funding vid fastighetsutveckling


Projektutvecklare av fastigheter kan finansiera förvärv och utveckling av en fastighet på en rad olika sätt. En finansieringsform som blivit alltmer populär de senaste åren är forward funding. I denna artikel redogör vi för hur en forward funding-affär typiskt sätt struktureras och vilka överväganden parterna normalt sett gör. Vad är en forward funding-affär och hur struktureras den?

Det som skiljer en forward funding-affär från andra finansieringsupplägg är att projektutvecklaren överlåter fastigheten som ska utvecklas till en köpare innan exploateringen av fastigheten påbörjats och att projektutvecklaren redan i samband med överlåtelsen realiserar åtminstone en viss del av projektvinsten. Affärsmodellen innebär att projektutvecklaren (dvs. säljaren) ges rätt att på överenskommet sätt utveckla fastigheten och erhåller övervärdet från projektet trots att projektutvecklaren efter försäljningen inte längre äger fastigheten (eller snarare det aktiebolag som äger fastigheten och som överlåts inom ramen för affären). Modellen innebär även att köparen är skyldig att finansiera projektet, dvs. typiskt sett markförvärvet, entreprenadkostnaden och övriga byggherrekostnader. För att uppnå den beskrivna strukturen ingås i regel följande avtal.

  1. Aktieöverlåtelseavtal,
  2. Entreprenadavtal, och
  3. Projektledningsavtal/projektutvecklingsavtal.

    I det följande redogör vi kort för vad de olika avtalen typiskt sätt reglerar och vilka överväganden som bör göras för att undvika tvister mellan parterna.

    Aktieöverlåtelseavtalet

    Aktieöverlåtelseavtalet mellan projektutvecklaren och köparen utgör som utgångspunkt en paketerad försäljning av en fastighet i ett aktiebolag med den skillnaden att avtalet därutöver innehåller en skyldighet för projektutvecklaren att inom viss tid tillhandahålla en nyckelfärdig byggnad enligt överenskommet utförande och till ett överenskommet fast pris. Grundtanken är enkel; köparen ska när projektet är färdigställt komma i samma position som om köparen förvärvat målbolaget endast innehållandes fastigheten med en nyckelfärdig och uthyrningsbar byggnad. Köpeskillingen för aktierna baseras normalt sett på ett överenskommet fastighetsvärde som utgår från ett av parterna fastställt marknadsvärde per BOA eller BTA i den byggnad som ska uppföras på fastigheten med avdrag för projektkostnaderna. Vid tillträdet betalar köparen många gånger en initial köpeskilling som motsvarar den oexploaterade fastighetens marknadsvärde med ett tillägg för viss del av projektvinsten. När projektet är färdigställt slutregleras affären och resten av projektvinsten betalas till projektutvecklaren såsom tilläggsköpeskilling. Det förekommer också att hela projektvinsten betalas först när byggnationen är klar och kan slutregleras.

    Entreprenadavtalet

    En del av affären är att projektutvecklaren upphandlar en entreprenad med målbolaget som beställare. Som utgångspunkt upphandlas entreprenadavtalet med entreprenadformen totalentreprenad vilket innebär att entreprenören inte bara åläggs ett ansvar för utförandet av nyckelfärdig byggnad utan även ansvarar för projekteringen. Då köparen har ett intresse av att bland annat säkerställa byggnadernas kvalité innehåller ett forward funding entreprenadavtal ofta skrivningar kring att entreprenören inte äger rätt att utbyta föreskrivna produkter eller material.

    Projektledningsavtal/projektutvecklingsavtal

    Som angetts ovan är grundtanken i en forward funding-affär att köparen ska komma i samma position som om köparen förvärvat ett bolag med nyckelfärdig och uthyrningsbar byggnad. Genom projektledningsavtalet tar projektutvecklaren (av skatteskäl oftast ett annat bolag i projektutvecklarens koncern) ett övergripande ansvar för att driva projektet i mål, innefattande att agera som ombud i förhållande till entreprenören och hantera myndighetstillstånd och avtal med tredje man.

    Vanligtvis ges projektutvecklaren mycket långtgående rättigheter att företräda målbolaget i alla frågor rörande projektet. För projektutvecklaren är det viktigt att köparen, som ju äger fastigheten under projektet, inte går in och fattar beslut som avviker från vad parterna kommit överens om och som påverkar kalkylerna för affären. Projektutvecklaren har dock normalt sett inte rätt att ändra det överenskomna utförandet av byggnationen för att på detta sätt öka projektvinsten på köparens bekostnad. Projektledningsavtal föreskriver därför ofta att köparen har en exklusiv rätt att kontrollera vissa frågor.

    Avslutningsvis förtjänas det att framhållas att en forward funding affär är mer komplex än en vanlig fastighetsaffär med färdiga byggnader, dels för att dokumentationen i affären är mycket omfattande, dels för att parterna måste ha gedigna tekniska kunskaper. Det går ju trots allt inte för köparen att vid tidpunkten för avtalens undertecknande att se och besiktiga de tilltänkta byggnaderna. Särskild vikt bör därför läggas vid att beskriva byggnadernas utformning, funktioner, kvalité och tekniska egenskaper.

    Text: Morris Law

    https://www.morrislaw.se/





    • Sep 16, 2021

      Regelbunden takvård förlänger takets livslängd

      Nyheter Yttertaken i Sveriges bostadsrättsföreningar har länge varit i ett ganska eftersatt skick men sedan kontroll av tak infördes i underhållsplanen har det sakta blivit bättre. Många drar sig dock fortfarande för att underhålla sina tak vilket enligt Ari Vähäjylkkä på LA Takvård kan leda till både onödiga och kostsamma takbyten.
      19
    Loading...

    MEST LÄSTA

    SENASTE NYTT

    • Lagar & Regler

      Regeln som kan ge lokalhyresgästen en möjlighet att komma ur sitt hyresavtal i förtid

      Det som i dagligt tal kallas Hyreslagen, rätteligen 12 kapitlet i jordabalken, innehåller ett allmänt förbud för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal utan medgivande från hyresvärden. En överlåtelse som sker utan sådant medgivande kan leda till att hyresgästen förlorar sin hyresrätt.
      112
    • Lagar & Regler

      Fördelning av underhållsansvaret i en bostadsrättsförening

      Oavsett om det är normalt slitage eller en plötsligt uppkommen skada så står man ibland inför det faktum att någonting i bostadsrätten måste renoveras. Vem ska stå för kostnaden om mitt kök behöver bytas ut? Ska jag betala för en vattenskada i mitt vardagsrum för att ett rör börjat läcka i min grannes badrum? Vad är det egentligen som gäller?
      282
    • Ordföranderollen

      Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
      1024

    I FOKUS

    Nyheter från
    våra partners
    • Ekonomi

      Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

      Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
      3394
    • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

      Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
      4374
    • Ekonomi

      Majoritet tror på fortsatt stigande bopriser

      En majoritet, 56 procent, av svenskarna tror att bostadspriserna fortsätter att stiga, vilket är en något högre andel än i höstas. Samtidigt är svenskarna kluvna om bostadsräntornas utveckling. Det visar en undersökning från Nordea på onsdagen.
      2430
    • Produktnyheter

      Problem med störande fåglar?

      Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
      2140