Mar 3, 2022

Föreningen som hyresvärd – mål i Högsta Domstolen blir prejudicerande


Bostadsrättsföreningar som har hyresrätter behöver förhålla sig till hyreslagen. Lagen skiljer sig åt mellan bostäder och lokaler, och i vissa fall kan det handla om blockhyra. Ett mål gällande just blockhyra gick till Högsta Domstolen och utfallet i målet kom att bli prejudicerande och utgör nu gällande rätt.

I Sverige finns det i dag drygt 28 400 bostadsrättsföreningar och flertalet av dessa innehar hyresrätter i form av bostäder eller lokaler. Det medför att bostadsrättsföreningen inte bara har bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar att förhålla sig till utan även jordabalkens 12:e kapitel, i dagligt tal kallad hyreslagen. 

Hyreslagen är en tvångslagstiftning till hyresgästens förmån. Det medför i praktiken att hyresvillkor som strider mot hyreslagen inte får tillämpas av hyresvärden. Däremot får de tillämpas av hyresgästen. Ett hyresavtal kan därför vara svårtolkat för en hyresvärd och det är lätt för en att gå fel i den snåriga lagstiftningen vid exempelvis omförhandling av hyresvillkoren, vilket i sin tur kan medföra ekonomisk skada för föreningen och dess medlemmar.

Hyreslagens regler skiljer sig mellan bostäder och lokaler

Med bostadslägenhet avses en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

En bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd till sin lägenhet och kan i stort sett bara sägas upp för avflyttning när det föreligger ett väsentligt avtalsbrott. Lokalhyresgästen har ett indirekt besittningsskydd till lokalen och kan därför alltid kan sägas upp till hyrestidens utgång, dock med rätt till skadeståndsersättning om det inte föreligger någon saklig grund för uppsägningen.

Vad innebär blockhyra?

Om hyresavtalet omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt kan det vara fråga om så kallad blockhyra. Ett blockhyresavtal är i grunden ett bostadshyresavtal men lagstiftningen medger att vissa avsteg från bostadsbestämmelserna kan ske, förutsatt att de inte strider mot de tvingande reglerna för lokalhyra.

Typexemplet på blockhyra är studentbostäder eller särskilt boende där hyresavtalet omfattar flera lägenheter i ett hyresavtal. Praxis erkänner dock en hybrid där fler än tre lägenheter hyrs ut såsom ett block, men förhyrningen ändå anses vara lokalhyra.

Blockhyra eller lokalhyra – mål avgjort i Högsta Domstolen

SBCs juristavdelning har företrätt en bostadsrättsförening i ett mål upp till Högsta Domstolen i frågan om förhyrningen av ett särskilt boende utgjorde lokalhyra eller blockhyra. Föreningen vann bifall till sin talan i tingsrätten som fann att förhyrningen utgjorde lokalhyra. Hyresgästen överklagade målet till Svea hovrätt som kom till motsatsen, således att förhyrningen utgjorde blockhyra, vilket i sin tur medförde att föreningen tillämpat fel regler för uppsägning av hyresavtalet. Högsta Domstolen biföll dock slutligen föreningens talan.

En huvudsaklig del av målet är av stor principiell vikt för framtida hyresrättsliga bedömningar och även för parternas ställningstaganden och ageranden vid ingående av ett hyresavtal. Det uppnådda resultatet i Högsta domstolen är prejudicerande och utgör gällande rätt. Än viktigare är att domen utvisar vikten av att upprätta ett skriftligt hyresavtal mellan parterna som tydligt anger vad parterna har kommit överens om samt ändamålet med förhyrningen.

Behöver du juridisk rådgivning

SBCs jurister är experter på hyresrätt, bostadsrätt och entreprenadrätt. Du är alltid välkommen att kontakta oss för rådgivning.

Med vänliga hälsningar

Therese af Jochnick
Head of Legal
08-775 72 37 | therese.afjochnick@sbc.se
www.sbc.se

SBC




  • May 15, 2022

    Vad är en samfällighet?

    Nyheter Det är inte helt ovanligt att bostadsrättsföreningar ingår i samfälligheter. Men vad är egentligen en samfällighet? Vi reder ut!
    7
  • May 13, 2022

    Vad kostar det att bygga balkonger för en bostadsrättsförening?

    Nyheter Att bygga helt nya eller byta ut befintliga balkonger är så gott som alltid en god investering för en bostadsrättsförening. Du kanske bor eller är påväg att flytta in i en fastighet som planerar att bygga eller renovera balkongerna. Oavsett vilken typ av balkongentreprenad ni vill eller behöver göra så undrar du säkert hur upplägget ser ut. Du är inte ensam. Många bostadsrättsinnehavare ställer sig själva frågorna: Vad kostar det min förening och hur påverkar det min ekonomi? Hur finansierar bostadsrättsföreningar balkongbygget?
    13
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Vad är egentligen en bostadsrättsförening?

    Många personer bor i en lägenhet i en bostadsrättsförening utan att reflektera över vad en bostadsrättsförening egentligen är. Som bostadsrättshavare är du medlem i din bostadsrättsförening och har därigenom en unik möjlighet att påverka ditt boende och tycka till om föreningens verksamhet.
    196
  • Lagar & Regler

    Reklamera fel i bostadsrätt. När, hur och varför?

    Vid köp av fastighet och bostadsrätt uppstår ibland situationer där köparen efter tillträde upplever att bostaden inte håller måttet. Att i efterhand känna sig besviken över något i det förvärvade objektet är emellertid inte liktydigt med att man har rätten på sin sida.
    297
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1848

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Tips inför bostadsrättsföreningens stämma

    Solens strålar börjar värma och vi ser små snödroppar titta fram på vissa håll i landet. I många bostadsrättsföreningarna börjar det bli dags att planera inför den kommande ordinarie föreningsstämman. Här delar vi med oss av några tips inför stämman.
    127
  • Ekonomi

    Har du råd att bo kvar när räntorna stiger?

    I januari 2022 var den genomsnittliga rörliga räntan på nya avtal för bostadslån 1,43 procent. Men FEDs väntade besked om höjd ränta kan ses som en föraning om höjda räntor även i Sverige.
    140
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    4154
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    5450
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2725