May 5, 2021

Bostadsutvecklarna underskattar sparbehovet i de ekonomiska planerna


Köp av bostadsrätt är för många den största och viktigaste affären i livet. Därför är det viktigt att som konsument ha tillgång till rätt och relevant information, inte minst vid köp av en nyproducerad bostadsrätt där årsredovisning saknas. Idag visar i stort sett alla ekonomiska planer för nyproduktion av bostadsrätter underskott och ett sparande som ligger under sparbehovet för framtida renoveringar och underhåll. Det visar en ny analys från Swedbank och sparbankerna.

En ekonomisk plan beskriver bland annat föreningens fastigheter, byggnader och prognoser över föreningens kostnader för drift, underhåll och eventuella lån. Bolagsverket registrerar planen, samt ger tillstånd för upplåtelse av bostadsrätter först när två behöriga intygsgivare har granskat planen och bedömt att bostadsrättsföreningens förutsättningar är långsiktigt hållbara. Eftersom bostadsrättsföreningen är ny saknas en årsredovisning. Den ekonomiska planen är därmed det enda dokumentet en konsument kan använda sig av för att bedöma bostadsrättsföreningens ekonomi när föreningen är ny.

Ekonomiska planer visar stora underskott

Av de tio studerade ekonomiska planer som ingår i Swedbank och sparbankernas analys visade alla underskott. I genomsnitt skulle årsavgifterna behöva höjas med 43 procent för att täcka samtliga kostnader och med 24 procent för att täcka ett sparande på 300 kronor per kvadratmeter boyta och år. Årsavgifterna i de ekonomiska planerna täcker i genomsnitt bara driftkostnaderna och avskrivningar motsvarande 131 kronor per kvadratmeter boyta och år.

- Den ekonomiska planen är väldigt viktig eftersom det är det enda dokument konsumenten har att förlita sig på vid köp av nyproduktion. Samtidigt vet vi att det är svårt för konsumenter att förstå den ekonomiska planen och att den ofta saknar viktig information. Stora underskott är heller inte bra ur ett konsumentperspektiv, man ska kunna lita på att månadsavgiften återspeglar kostnaderna vid tillträdet oberoende av om man köper en nyproducerad eller gammal bostadsrätt, säger Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom.

Underskattar driftskostnader
Bostadsutvecklarna underskattar driftkostnaderna. Variationsvidden var dock stor. De ekonomiska planerna visade driftkostnader på allt mellan 282 till 451 kronor per kvadratmeter boyta och år. Genomsnittet låg på 364 kronor. Enligt SCB uppgick driftkostnaderna 2015 till 484 kronor per kvadratmeter boyta och år.

- Generellt sett har bostadsutvecklarna underskattat driftkostnaderna. Samtidigt kan vi konstatera att de överskattat kapitalkostnaderna, så ur ett konsumentperspektiv har det inte spelat någon roll eftersom de två kostnadsposterna tagit ut varandra, säger Arturo Arques.

Underskattar sparbehovet
En bostadsrättsförening har många olika byggnadskomponenter. Dessa byggnadskomponenter slits. Dessa slitagekostnader redovisas som Avskrivningar under posten Byggnader. De ekonomiska planerna visar en genomsnittlig avskrivning på 448 kronor per kvadratmeter boyta och år. Variationsvidden var dock mycket stor och - mellan 273 och 685 kronor.

- En förenings sparande är lika med summan av årets resultat och avskrivningar. I nyproduktion är avskrivningarna inte för låga, problemet är att man inte tar ut årsavgifter som täcker dem, säger Arturo Arques.

Ekonomiska planer är svåra att förstå

Ekonomiska planer bör innehålla en resultat- och balansräkning enligt årsredovisningslagen. I de ekonomiska planerna blandas begrepp som kostnader, utgifter och utbetalningar ihop. Bland kostnader och utgifter redovisas ofta amortering och avsättning till yttre fond. Amortering är ett sparande. Avsättning till yttre fond är en bokföringsmässig omfördelning mellan fritt och bundet kapital i balansräkningen som varken påverkar kostnaderna eller kassaflödet.

- Ekonomiska planer är svåra att förstå för en konsument utan djupare kunskaper i redovisning. Ur ett konsumentperspektiv bör därför de ekonomiska planerna göras mer pedagogiska, säger Arturo Arques.

Tips till den som funderar på att köpa en nyproducerad lägenhet
- Läs alltid den ekonomiska planen om du köper en nyproducerad bostadsrätt. Be om att få ta del av kostnadskalkylen innan du skriver på något avtal. Det finns många bra hemsidor med värdefull information för dem som vill köpa en bostadsrätt till exempel www.hallakonsument.se och www.borattupplysning.se
- Bedöm om månadsavgiften för lägenheten är rimlig. Om intäkterna inte täcker kostnaderna, ta reda på hur mycket avgifterna måste höjas för att täcka samtliga kostnader.
- Ta reda på föreningens sparande genom att beräkna summan av årets resultat och avskrivningar. Dividera beloppet med den totala boytan (BOA). Är beloppet under 300 kronor per kvadratmeter boyta och år spar föreningen sannolikt för lite.
- Finns det en trygghetsgaranti? Det vill säga vad händer om någon eller några bostadsrätter inte blir sålda. Det bästa för föreningen är att bostadsutvecklaren/byggföretaget köper lägenheterna och betalar lägenheternas månadsavgifter.
- Att köpa nytt har många fördelar. En fördel är att du kan påverka ytskiktet i lägenheten. Det finns heller inget renoveringsbehov. Utnyttja ditt medlemskap att påverka styrelsen att tänka långsiktigt. Det kan du bland annat göra genom att se till att föreningen har ett tillräckligt sparande och täcker samtliga kostnader. På det viset undviker du kraftiga höjningar av månadsavgiften i framtiden.

Text: Swedbank

www.swedbank.se





Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Regeln som kan ge lokalhyresgästen en möjlighet att komma ur sitt hyresavtal i förtid

    Det som i dagligt tal kallas Hyreslagen, rätteligen 12 kapitlet i jordabalken, innehåller ett allmänt förbud för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal utan medgivande från hyresvärden. En överlåtelse som sker utan sådant medgivande kan leda till att hyresgästen förlorar sin hyresrätt.
    114
  • Lagar & Regler

    Fördelning av underhållsansvaret i en bostadsrättsförening

    Oavsett om det är normalt slitage eller en plötsligt uppkommen skada så står man ibland inför det faktum att någonting i bostadsrätten måste renoveras. Vem ska stå för kostnaden om mitt kök behöver bytas ut? Ska jag betala för en vattenskada i mitt vardagsrum för att ett rör börjat läcka i min grannes badrum? Vad är det egentligen som gäller?
    283
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1025

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    3395
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    4375
  • Ekonomi

    Majoritet tror på fortsatt stigande bopriser

    En majoritet, 56 procent, av svenskarna tror att bostadspriserna fortsätter att stiga, vilket är en något högre andel än i höstas. Samtidigt är svenskarna kluvna om bostadsräntornas utveckling. Det visar en undersökning från Nordea på onsdagen.
    2432
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2142