May 13, 2021

Bostadsrättsföreningen som hyresvärd – Bostadshyresgästens skyddsvärde vid hyresförhandling och standardförbättring


En bostadsrättsförening lyder under bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Innehåller föreningens fastighet hyresrätter i någon form så är föreningen i förhållande till sina hyresgäster också hyresvärd. Förhållandet mellan föreningen och hyresgästerna regleras främst i 12 kapitlet jordabalken, den s.k. hyreslagen.

Som hyresvärd är det viktigt att ha med sig att hyreslagen har ett socialt skyddssyfte och därför är den också utformad som en tvingande lagstiftning till förmån för hyresgästen. Det innebär att parterna i flertalet situationer inte kan avtala om hyresvillkor som strider mot bestämmelserna i hyreslagen. Om det ändå sker, är hyresgästen inte bunden av det avtalade hyresvillkoret trots att hyresvärden är det. Typexemplet är när parterna avtalar om en kortare uppsägningstid än den tvingande uppsägningstiden som anges i hyreslagen. Hyresgästen å sin sida får tillämpa den kortare avtalade uppsägningstiden, men hyresvärden å andra sidan måste tillämpa den längre uppsägningstid som anges i hyreslagen.

Besittningsskydd

Det sociala skyddssyftet uttrycks bl.a också i att bostadshyresgästen har ett direkt besittningsskydd till sin bostad. Syftet med besittningsskyddet är att hyresgästen ska kunna känna sig trygg i sin bostad och hemmiljö och detta säkerställs genom att hyresgästen i praktiken nästan alltid har rätt till en förlängning av hyresavtalet om det sägs upp. Det finns undantag från denna huvudprincip och omständigheter i det enskilda fallet kan vara sådana att förlängningsrätten till bostaden får ge vika, exempelvis vid väsentliga avtalsbrott.

Hyresförhandling

Hyreslagen kompletteras av hyresförhandlingslagen och dess bestämmelser om förhandlingsskyldighet vid kollektiva förhandlingar där syftet är att nå förhandlingsöverenskommelser mellan parterna. Har föreningen fler än två bostadshyreslägenheter som inte hyrs ut för fritidsändamål eller utgör del av hyresvärdens bostad, är föreningen bunden av den förhandlingsordning som brukar följa fastigheten från den tid huset var en ren hyresfastighet. Alla hyresförhandlingar ska då ske med den organisation som företräder hyresgästerna, allt som oftast Hyresgästföreningen.

Standardhöjande åtgärder

Vid hyresförhandlingen ska hyreslagens bruksvärdesregler iakttas. Det innebär i korthet att hyran bestäms efter en jämförelse med hyror för likvärdiga lägenheter vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelse. Hänsyn tas till flera faktorer såsom läge, byggår, standard m.m.

Bostadshyresgästen ges också en möjlighet att påverka i samband med att en hyresvärd utför ombyggnationer och standardförbättringar av hyreslägenheten. Exempelvis är det vid stambyte inte ovanligt att hyresvärden, efter att ha rivit det befintliga badrummet och köket, passar på att höja lägenhetens standard och bruksvärde genom att modernisera och förbättra lägenheten. Hyresgästinflytandet innebär att hyresvärden behöver hyresgästens godkännande för att utföra standardhöjande åtgärder i lägenheten. Om hyresgästen inte godkänner hyresvärdens önskade standardförbättring, äger hyresvärden inte rätt att höja hyran p.g.a. ny standard utan att hyresnämnden meddelar tillstånd till standardförbättringen. Godkännande eller tillstånd behövs således alltid trots att lägenheten försatts i ett bättre skick och iakttas inte det så kan en flerårig karens uppstå.

Sammanfattningsvis kan konstateras att den tvingande lagstiftningen som hyreslagen utgör innebär att hyresvärden har flertalet formaliakrav att ta hänsyn till. Det finns en hel del fallgropar som bör undvikas och reglerna är snåriga att ta sig igenom. En initial kostnad för anlitande av expertis vid omförhandlingar av hyresavtal och ombyggnationer i hyreslägenheterna innebär många gånger i slutändan en kostnadsbesparing för bostadsrättsföreningen.

Tveka inte att höra av er till oss om ni har frågor.

Med vänliga hälsningar SBC

Therese af Jochnick Head of Legal 08-775 72 37| therese.afjochnick@sbc.se

Besök- SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB





  • Jun 23, 2022

    Fastighetsägarna Service lanserar nya funktioner i sin boendeapp

    Nyheter Smidig tvättstugebokning, community för grannarna och digital boendepärm. Det är några av funktionerna som Fastighetsägarna Service nyligen lanserat i sin boendeapp, som ingår i den ekonomiska förvaltningen.
    15
  • Jun 22, 2022

    Bostadsrättsföreningens nyckeltal – hur kan föreningen tolka och agera?

    Nyheter En bostadsrättsförening lyder under samma ekonomiska lagar och regelverk som ett aktiebolag. Men det finns en hel del som skiljer när man tolkar en bostadsrättsförenings ekonomi via nyckeltal. Misstolkar man dem kan styrelsen dra felaktiga slutsatser och därmed lägga tid och energi som inte är relevant för föreningens bästa intresse.
    31
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Vad är egentligen en bostadsrättsförening?

    Många personer bor i en lägenhet i en bostadsrättsförening utan att reflektera över vad en bostadsrättsförening egentligen är. Som bostadsrättshavare är du medlem i din bostadsrättsförening och har därigenom en unik möjlighet att påverka ditt boende och tycka till om föreningens verksamhet.
    319
  • Lagar & Regler

    Reklamera fel i bostadsrätt. När, hur och varför?

    Vid köp av fastighet och bostadsrätt uppstår ibland situationer där köparen efter tillträde upplever att bostaden inte håller måttet. Att i efterhand känna sig besviken över något i det förvärvade objektet är emellertid inte liktydigt med att man har rätten på sin sida.
    531
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1961

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Tips inför bostadsrättsföreningens stämma

    Solens strålar börjar värma och vi ser små snödroppar titta fram på vissa håll i landet. I många bostadsrättsföreningarna börjar det bli dags att planera inför den kommande ordinarie föreningsstämman. Här delar vi med oss av några tips inför stämman.
    249
  • Ekonomi

    Har du råd att bo kvar när räntorna stiger?

    I januari 2022 var den genomsnittliga rörliga räntan på nya avtal för bostadslån 1,43 procent. Men FEDs väntade besked om höjd ränta kan ses som en föraning om höjda räntor även i Sverige.
    253
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    4316
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    5673
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2855