Sep 15, 2021

Bostadsrättsföreningars avgifter ökade mindre än inflationen – ”oroväckande”, enligt experten


Avgifterna i bostadsrättsföreningar ökade knappt under tidsperioden 2016 till 2020 – och var lägre än både inflationen och kostnadsökningen för underhåll, enligt bostadsförvaltaren Nabos statistik. Det är något oroväckande enligt Nabos expert, eftersom föreningarnas kassaflöde riskerar vara för lågt i förhållande till nödvändiga investeringar i underhåll av fastigheten eller i energieffektivisering, såsom det nya IMD-lagkravet****. Ökad belåning och rejäla avgiftsökningar när räntan stiger, kan bli resultatet.

Nabos förvaltningsdata för drygt 400 bostadsrättsföreningar, visar att under tidsperioden 2016 till 2020 ökade avgifterna endast med totalt 1,5 procent* i nominella termer. Knappt två tredjedelar av föreningarna förändrade inte avgifterna alls. Samtidigt var inflationen under samma period 6,16 procent**, och entreprenadindex ökade med 10 procent***.

– I nominella termer har avgifterna ökat något totalt sett, men många föreningar ökade inte avgifterna alls och i praktiken är det en reell sänkning av avgiften när den justerats för inflation. Samtidigt ökade kostnadsindexen för underhåll en hel del. Som slutsats är detta något oroväckande, eftersom föreningarnas kassaflöde riskerar vara för lågt kopplat till de avsättningar som behövs för underhåll av fastigheten, liksom andra åtgärder så som investeringar för att efterfölja det nya IMD-lagkravet eller i energieffektivisering. Detta kan leda till ökad belåning och drastiska avgiftsökningar, framför allt när räntan stiger, säger Jonas Gustavsson, expert ekonomisk förvaltning på Nabo.

Några förklaringar till avgiftsutvecklingen under perioden kan vara det låga och stabila ränteläget, liksom att bostadspriserna ökat kraftigt. Bostadsrättsföreningar med hyresrätter i fastigheten tjänar mycket när dessa lägenheter ombildas till bostadsrätter. Det finns dock risk för ett stort glapp i kassaflödet när föreningen inte har fler hyresrätter att ombilda, som då påverkar möjligheterna att klara framtida kostnader för drift och underhåll. Det gäller främst föreningar som historiskt fått löpande tillskott från ombildningar och därmed inte behövt ett så starkt verksamhetsöverskott för drift och underhåll.

Horisonten för de boende och styrelsen är också ofta kortare än både underhållscykeln för fastigheten och investeringshorisonten för åtgärder inom exempelvis energieffektivisering. Det finns även en koppling mellan avgifter och privatekonomi samt mellan avgifter och försäljningspris på bostadsrätten, som gör att föreningar inte motiveras att öka avgiften.

– Det ser något bättre ut i avgiftsökningen mellan 2018 och 2020, sannolikt på grund av tendenser för ökade räntor innan coronapandemin slog till. Men under pandemin blev de långa och korta räntorna lägre och många medlemmar hade det tuffare ekonomiskt. Det har sannolikt bidragit till att avgiften inte ökat så mycket som den skulle ha gjort annars. Den låga avgiftsutvecklingen historiskt, sannolikheten för höjda räntor och ett entreprenadindex som stiger snabbare än inflationen gör att gradvisa höjningar av avgifterna blir än mer motiverade, säger Jonas Gustavsson.

Nabos rekommendationer till bostadsrättsföreningarna om avgifter
Det är viktigt att tänka långsiktigt som förening och sätta en fullgod avgift för både nuvarande och kommande medlemmar. Avgiftsökningen bör vara i linje med inflationen, särskilt med tanke på den starka kostnadsutvecklingen för underhåll och byggkostnader. Det kan också finnas behov av investeringar för att efterleva det nya IMD-lagkravet eller andra energieffektiviserande åtgärder.

På kort sikt klarar föreningarna nästintill oförändrade avgifter och kan täcka driftskostnader och avsättningar till underhåll. Dels för att räntorna är låga och dels för att den höga ökningen av entreprenadkostnader inte märks tydligt förrän underhållet ska genomföras. Med ökande underhållskostnader och sannolikt ökade räntor framöver, riskerar dock föreningar att få stora avgiftsökningar.

Detta bör bostadsrättsföreningen göra för att säkerställa rätt avgift:

  • Använd en kalkylränta som föreningens ekonomi klarar vid avgiftssättning – se bortom nuvarande räntor på lånen.
  • Justera avgiften löpande med inflationen.
  • Ha en komplett och uppdaterad underhållsplan för att se hur stora avsättningar som behövs över tid för att klara underhållet och andra investeringar i exempelvis energieffektivisering, och för att fördela kostnaderna jämnt på medlemmarna över tid – nuvarande som kommande.

*Statistiken är tagen från bostadsrättsföreningars lägenhetsregister, totalt 404 stycken.
**Enligt statistik från SCB som baseras på utvecklingen i prisindex under perioden.
***Enligt statistik från SCB som baseras på utvecklingen i byggindex under perioden.
***IMD är ett nytt lagkrav från 1 juli 2021, som innebär att vissa föreningar behöver införa individuell mätning och debitering av värme och varmvatten, eller renovera för att bli mer energieffektiva.





  • Sep 16, 2021

    Regelbunden takvård förlänger takets livslängd

    Nyheter Yttertaken i Sveriges bostadsrättsföreningar har länge varit i ett ganska eftersatt skick men sedan kontroll av tak infördes i underhållsplanen har det sakta blivit bättre. Många drar sig dock fortfarande för att underhålla sina tak vilket enligt Ari Vähäjylkkä på LA Takvård kan leda till både onödiga och kostsamma takbyten.
    21
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Regeln som kan ge lokalhyresgästen en möjlighet att komma ur sitt hyresavtal i förtid

    Det som i dagligt tal kallas Hyreslagen, rätteligen 12 kapitlet i jordabalken, innehåller ett allmänt förbud för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal utan medgivande från hyresvärden. En överlåtelse som sker utan sådant medgivande kan leda till att hyresgästen förlorar sin hyresrätt.
    113
  • Lagar & Regler

    Fördelning av underhållsansvaret i en bostadsrättsförening

    Oavsett om det är normalt slitage eller en plötsligt uppkommen skada så står man ibland inför det faktum att någonting i bostadsrätten måste renoveras. Vem ska stå för kostnaden om mitt kök behöver bytas ut? Ska jag betala för en vattenskada i mitt vardagsrum för att ett rör börjat läcka i min grannes badrum? Vad är det egentligen som gäller?
    282
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1025

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    3395
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    4374
  • Ekonomi

    Majoritet tror på fortsatt stigande bopriser

    En majoritet, 56 procent, av svenskarna tror att bostadspriserna fortsätter att stiga, vilket är en något högre andel än i höstas. Samtidigt är svenskarna kluvna om bostadsräntornas utveckling. Det visar en undersökning från Nordea på onsdagen.
    2431
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2141