Bild: Pixabay

May 9, 2022

Bostadsrättsförening som hyresvärd, bra att veta!


Hyreslagen är en skyddslagstiftning som omfattar både bostäder och lokaler. Det finns tvingande bestämmelser som inte går att avtala bort vilket är viktigt för en bostadsrättsförening att känna till.

Många styrelseledamöter vi kommer i kontakt med i vår ombudsverksamhet är pålästa, engagerade och väl införstådda med hur en bostadsrättsförening fungerar. Det märks vid de inledande samtalen att det finns förkunskaper i grunden som visar på både erfarenhet och intresse av att reda ut en viss frågeställning. I de flesta fall är det fokus på bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar men vi hamnar oundvikligen även i hyreslagens bestämmelser i vår ärendehantering eftersom de flesta bostadsrättsföreningar har hyresrätter i huset. Det spelar ingen roll om det finns en butikslokal eller några enstaka förråd och garage, upplåts de mot ersättning är det lokalhyra och hyreslagens bestämmelser som blir aktuella.

Hyreslagen är en skyddslagstiftning som omfattar både bostäder och lokaler. Det finns tvingande bestämmelser som inte går att avtala bort vilket är viktigt för en bostadsrättsförening att känna till.

Det kan även för en påläst styrelse uppfattas som komplicerat att hantera frågor om underhåll, hyra, besittningsskydd eller bytes- och överlåtelseansökningar eftersom det är ett helt annat regelverk.

Det direkta och indirekta besittningsskyddet

Bostäder upplåtna med hyresrätt medför i regel rätt för en uppsagd hyresgäst att sitta kvar i bostaden fram till dess att uppsägningen prövats rättsligt (direkt besittningsskydd). Det finns undantag, det går att överenskomma om att besittningsskyddet inte ska gälla i vissa situationer, exempelvis vid korttidsupplåtelse eller rivningskontrakt, men då måste hyresnämnden godkänna avståendet.

Lokalhyresgäster har inget direkt besittningsskydd och är skyldiga att flytta om hyresvärden säger upp hyresavtalet men om så skett utan besittningsbrytande grund, till exempel sena hyresinbetalningar, rivning/ombyggnation eller begäran om nya och skäliga villkorsändringar vid avtalstidens upphörande, kan hyresvärden bli skadeståndsskyldig förutsatt att hyresförhållandet varat längre än 9 månader.

Överlåtelser

Både bostäder och lokaler kan överlåtas till någon annan med samtycke från hyresvärden eller hyresnämnden men det är olika regler beroende på om det är en bostad eller lokal som ska överlåtas. För lokaler är en grundförutsättning att även verksamheten i lokalen ska överlåtas. Därutöver ska hyresgästen hyrt lokalen i minst 3 år, i annat fall krävs synnerliga skäl till överlåtelsen vilket är ett svåruppnått krav.

På bostadssidan finns det utöver ett krav på att hyresgästen och den tilltänkta hyresgästen bott tillsammans varaktigt även krav om att de är närstående samt haft ett verkligt sammanboende i lägenheten.

För både lokaler och bostäder förutsätts att överlåtelsen kan genomföras utan att hyresvärden har befogad anledning att neka. Vanligtvis är detta kopplat till den tilltänkta hyresgästens betalningsförmåga eller störningsbenägenhet men även andra omständigheter kan göras gällande, har den tilltänkta hyresgästen inte för avsikt att bosätta sig i lägenheten permanent kan det utgöra en befogad anledning för hyresvärden att neka överlåtelsen.

Lägenhetsbyten

Möjligheten för en hyresgäst att enligt hyreslagens bestämmelser byta sin lägenhet mot en annan är endast aktuell för bostäder. Även i denna del finns ett strikt regelverk som kan uppfattas som snårigt men i praktiken handlar det om att avgöra om hyresgästen har skäl till bytet och om bytet kan genomföras utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

Lägsta godtagbara standard

Underhållsfrågor har visat sig särskilt klurigt för vissa bostadsrättsföreningar att hantera eftersom det inte finns någon underhållsfördelning enligt stadgarna att falla tillbaka på. För lokaler går det att fördela underhållsansvaret i själva avtalet men på bostadssidan finns det en lägsta godtagbar standard som hyresvärden är skyldig att bibehålla. Den lägsta godtagbara standarden innebär att det i vart fall ska finnas kontinuerlig uppvärmning och tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp för spillvatten, toalett, tvättställ samt badkar eller dusch, strömförsörjning för ett normalt hushåll och matlagningsmöjligheter: spis, diskho, kylskåp och förvaringsytor.

Därutöver ska det finnas tillgång till förrådsutrymmen i fastigheten och tvättmöjligheter inom rimligt avstånd.

Text: HSB

www.hsb.se





  • May 15, 2022

    Vad är en samfällighet?

    Nyheter Det är inte helt ovanligt att bostadsrättsföreningar ingår i samfälligheter. Men vad är egentligen en samfällighet? Vi reder ut!
    7
  • May 13, 2022

    Vad kostar det att bygga balkonger för en bostadsrättsförening?

    Nyheter Att bygga helt nya eller byta ut befintliga balkonger är så gott som alltid en god investering för en bostadsrättsförening. Du kanske bor eller är påväg att flytta in i en fastighet som planerar att bygga eller renovera balkongerna. Oavsett vilken typ av balkongentreprenad ni vill eller behöver göra så undrar du säkert hur upplägget ser ut. Du är inte ensam. Många bostadsrättsinnehavare ställer sig själva frågorna: Vad kostar det min förening och hur påverkar det min ekonomi? Hur finansierar bostadsrättsföreningar balkongbygget?
    13
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Vad är egentligen en bostadsrättsförening?

    Många personer bor i en lägenhet i en bostadsrättsförening utan att reflektera över vad en bostadsrättsförening egentligen är. Som bostadsrättshavare är du medlem i din bostadsrättsförening och har därigenom en unik möjlighet att påverka ditt boende och tycka till om föreningens verksamhet.
    197
  • Lagar & Regler

    Reklamera fel i bostadsrätt. När, hur och varför?

    Vid köp av fastighet och bostadsrätt uppstår ibland situationer där köparen efter tillträde upplever att bostaden inte håller måttet. Att i efterhand känna sig besviken över något i det förvärvade objektet är emellertid inte liktydigt med att man har rätten på sin sida.
    297
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1848

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Tips inför bostadsrättsföreningens stämma

    Solens strålar börjar värma och vi ser små snödroppar titta fram på vissa håll i landet. I många bostadsrättsföreningarna börjar det bli dags att planera inför den kommande ordinarie föreningsstämman. Här delar vi med oss av några tips inför stämman.
    127
  • Ekonomi

    Har du råd att bo kvar när räntorna stiger?

    I januari 2022 var den genomsnittliga rörliga räntan på nya avtal för bostadslån 1,43 procent. Men FEDs väntade besked om höjd ränta kan ses som en föraning om höjda räntor även i Sverige.
    140
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    4154
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    5450
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2725